Immobilienverkäufe können aus unterschiedlichen Gründen zu Verlusten führen. Sind etwa Schäden am Gebäude eingetreten oder muss ein Verkauf besonders dringend durchgeführt werden, kann der Verkaufspreis unter den Anschaffungskosten liegen. Allgemein sind Verluste bekanntlich auf Gewinne anrechenbar und können damit die jährliche Steuerlast mindern.
Hinsichtlich privater Immobilien beinhaltet das Einkommensteuergesetz aber Sonderregeln. Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen können vorerst mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen desselben Jahres ausgeglichen werden. Verbleibende Verluste sind auf 60 % zu kürzen und können entweder im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze oder gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt ausschließlich mit Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.
Das Jahressteuergesetz 2018 stellt nun klar, welche Einkünfte damit gemeint sind. Neben der herkömmlichen Vermietung und Verpachtung von Immobilien fällt darunter auch die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Auch Rechte, die denselben Gesetzen über Grundstücke unterliegen, fallen unter diesen Begriff. Das umfasst insbesondere Einkünfte aus Baurechten, Fischereirechten und bestimmten Arten von Konzessionen. Ausschließlich Gewinne aus Vermietung und Verpachtung in diesem Bereich sind nunmehr zum Ausgleich mit Verlusten aus privaten Grundstücksverkäufen zulässig. Aufgrund dieser Klarstellung sind nunmehr Einkünfte aus der Überlassung anderer Rechte wie etwa Werknutzungsrechte (Lizenzen) nicht verrechenbar.
Gehören Grundstücke hingegen zum Betriebsvermögen, sind Verluste ebenso mit Gewinnen aus Immobilienveräußerungen desselben Betriebes ausgleichbar. Verbleibende Verluste sind dann aber, im Gegensatz zu Verlusten aus privaten Grundstückveräußerungen, zu 60 % auch mit anderen betrieblichen Einkünften ausgleichbar.
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