Immobilienerwerbe – ob entgeltlich oder nicht – lösen Grunderwerbsteuer (GrESt) in der Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis oder vom Grundstückswert aus. Erwerbe im Familienverband sind durch niedrigere Prozentsätze begünstigt.
Die GrESt fällt aber auch dann an, wenn Mehrheitsanteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erworben werden. Die Gesellschaft bleibt zwar im Grundbuch eingetragen, aber die Eigentumsverhältnisse an der Gesellschaft wechseln. Gesellschafter (oder die Gesellschaft) können also GrESt-pflichtig werden, obwohl es zu keinen Änderungen im Grundbuch kommt. Unterschiede gibt es hier zwischen Kapitalgesellschaften (zB GmbH) und Personengesellschaften (zB OG, KG), wie das folgende Beispiel zeigt:
Ein Vater möchte Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft an die nächste Generation weitergeben.
Variante 1: Das Unternehmen wird als GmbH geführt. Der Vater tritt mindestens 95 % seiner Anteile an einen Sohn ab. Der Sohn wird GrESt-pflichtig für die Immobilien der GmbH. In dieser Variante müssen die Anteile zwecks GrESt-Pflicht in einer Hand vereint sein.
Variante 2: Führung als OG/KG. Binnen fünf Jahren tritt der Vater 95 % seiner Anteile an einen oder mehrere Nachfolger ab. Hier wird die Gesellschaft selbst GrESt-pflichtig. Eine Vereinigung der Anteile in einer Hand ist keine Voraussetzung.
In beiden Varianten kann die GrESt durch Übertragung von weniger als 95 % der Anteile vermieden werden. Übrigens kommt hier die GrESt mit 0,5 % günstiger als beim direkten Grunderwerb. Bei hohem Immobilienvermögen können dennoch beträchtliche Kosten entstehen. Dies sollte bei Umstrukturierungen eines Unternehmens beachtet werden.
